评论员文章

过去一周，广州市住建局针对全市96个热点楼盘出台的首批二手房交易指导价“一石击起千层浪”，引发了社会对未来楼市走向的持续关注。由于此前启动过价格干预机制的深圳二手房交易市场已出现明显降温，广州再复制推广这套政策无疑也让部分业内人士对广州楼市未来的预期发生改变。尤其是在广州民生银行、工商银行等金融机构先后表态将会按照政府指导价执行二手房贷后，一些原本对今年“金九银十”寄予厚望的开发商和中介代理机构已经表现出明显的“热情消退”。

有专家指出，二手房交易价若有“松动”将很快传导到一手房交易市场。在“房住不炒”的精神指导下，广州市有关部门针对前段时间楼市局部过热现象精准施策，将起到明显的稳价格和稳预期的作用，从而有力促进房地产市场的平稳健康发展。

市场反响

有挂牌房源降价50万，购房者观望心态渐浓

“过去经常给我打电话的中介，新政之后就几乎再没打过电话了。”9月8日，锦绣香江花园的业主梁小姐告诉南方日报记者。

锦绣香江花园位于番禺华南板块，是该区域几个超大型社区之一，这里和附近的雅居乐花园、自在城市花园一样，都在首批公布二手房参考价格的小区名单中。此前锦绣香江花园二手房在贝壳等平台报价约在5.7万元/平方米左右，如今参考价格为34850元/平方米。

记者调查发现，广州二手房参考价机制公布后，贝壳找房广州站等平台曾一度下架相应小区二手房源，也有平台将挂牌价格直接“抹去”。9月7日下午，贝壳平台将挂牌房源重新恢复上架，原有的挂牌价格消失不见，取而代之的是参考价和按照参考价格计算的房源总价。

南方日报记者在贝壳平台搜索到一套位于锦绣香江花园、参考总价在300万元左右的二手房源。但向房产经纪人咨询后，对方表示该套房源业主实际报价为5.4万元/平方米。

这名经纪人表示，目前房子虽然以参考价展示，但业主不可能以这个价格卖出，如果诚意购房，有议价空间。“小区有一套原价750万元的房子，业主现在把报价降到了700万元。不过部分业主并不着急卖，所以价格变化不大。”

位于海珠区南部的罗马家园同样在96个小区名单中，参考价为39282元/平方米，南方日报记者走访发现，尽管报价信息不再在中介门店展示，但业主实际报价仍处高位。在一家房产中介门店，记者就一宗挂牌的三房住宅进行咨询，尽管总价约为350万元，但业主实际报价仍在500万元左右。

“现在不清楚银行会怎么定，但如果按参考价来定评估价的话，买家就得提高首付款了。”该门店经纪人表示，目前不清楚究竟会不会要求按参考价来进行网签，也可能参考价以外的部分，会在网签合同以外，由买家单独付给卖家。

尽管此次公布的只有96个小区，但对其他楼盘而言，影响同样存在。“我们主营的二手房小区不在指导价名单里，价格上没什么变化，但买家心态会有变化。”某越秀区中介门店的经纪人表示，买家一般是“买涨不买跌”，会觉得既然现在房价在跌，再等等说不定还会继续跌。

该经纪人称，参考价制度发布后的这段时间，该门店只成交了1单，而在去年同期，一个月就有20多单。“不光是我们家，整个广州近期的二手房成交额都在下跌。”该经纪人认为，目前的情况下，刚需买家可以考虑要不要“抄底”，但投资目的的买家最好还是观望一下。

9月、10月是房地产市场的传统旺季，有着“金九银十”之称，但广州历经房贷额度收紧、增值税“二改五”调控、人才购房政策变化，再到如今二手房参考价机制出台，以往的密集成交期或许会发生改变。

“现在广州新房市场和二手房市场的回落趋势是比较明显的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手住房参考价发布机制会对市场预期产生较大的影响，引导业主和中介挂牌价，斩断“挂牌价推动买家市场预期，拉动成交价上涨”的循环。

也有观点认为，广州二手楼市热度降下来后，部分购买需求会转向一手市场，从而让新房市场趋热。

对此李宇嘉认为，广州的一二手住宅市场有着较强的关联度，由于广州市场换房群体庞大，这类群体要把二手房卖掉以后才能买新房，因此在参考价机制发挥作用的前提下，二手房交易量下降的话，新房成交同样也会受到影响，另外一手市场也面临限价，预售证发放较慢，开发商推盘的节奏也在拉长。

事实上，记者调查发现，近日已有多位原来已经下订的新房置业者向开发商售楼人员提出退房的要求。尽管退房的理由有“资金链出问题”，也有“购房资格腾挪不顺利”等借口，但售楼人员明白，这多少与最近出台的二手房指导价带来的预期改变有关。

金融机构

房贷申请“退单”现象频发，银行暂无执行细则

银行方面的反馈也证实广州最近的价格干预政策已经对市场起到明显的“降温”效果。

“二手房指导价才出了一周，但是市场上已经减单很多了。像天河、海珠区在名单内的二手房，基本上一些原来已经在谈贷款的，都不做了。对番禺还没什么影响，但是就这一周天河的好多就不成交了。”一位广发银行客户经理告诉记者。

根据此前南方日报记者统计，广州此次公布的96个小区参考价，位于天河区的小区就占了一半以上，是调控的热门区域。

不管是首套房，还是改善型二套房的置业者，都有相当一部分需要依靠抵押贷款来买房。因而，住房贷款业务对政府指导价的反应情况对楼市至关重要。在广州二手房指导价出台不久，就有银行迅速响应。根据此前南方+报道，民生银行和广发银行皆表态，将严格遵照广州市限购限贷政策执行房贷政策。

不过，南方日报记者近日以意向购房者身份向多家银行贷款业务部门电话咨询后却发现，银行目前其实暂未对是否参照参考价批贷放款采取行动。例如工行某网点贷款部门就表示，细则暂时没有出台，因此到底按照哪种形式放款暂不能确定，但其也指出，当前未公布参考价的小区，仍然会沿用原先的办法。

某大型国有银行个贷经理向记者表示，目前其所供职的银行暂未明确是否会在房产评估环节参照政府的二手房参考价格来定，而是沿用原来按照房产评估价和网签成交价二者选较低值进行计算再予以放款的做法。

不过，相比二手房贷是否参照参考价，买房贷款利率上涨、额度紧张是二手房买家面临的更加现实的问题。一家位于海珠区的国有银行网点人员告诉记者，目前额度紧张，该行住房贷款放款才放到今年3月，速度非常慢，如果想要办理二手住房贷款，虽然仍然接受递件，但何时放款仍未可知。

据保利投顾研究院统计，全国房贷利率水平整体维持上升态势，贷款额度整体偏紧，部分城市放款周期持续拉长。据了解，在广州，多家主流银行房贷利率早已破“6”。“今年已经涨了四五次了，现在我们首套房的利率5.85%。二套房的话是6.05%。”广发银行客户经理告诉记者。

“广州二手房指导价引发的行业反响很强烈，主要原因是指导价跟目前成交价格差距较大，后面具体怎么执行，还不清楚。如果执行宽松，那可能就主要影响信贷，如果执行比较严格，那房地产价和量都可能大幅削减。”广州房地产研究会执行会长韩世同表示，总的来说，政府出台指导价的目的是防止楼市过热，措施应该是会有效果的，但整体效果和状况还有待观察。

“去年价格快速上涨的区域，要在指导价的作用下去泡沫。”在李宇嘉看来，二手房参考价发布机制并非短期的调控要求，而是长效机制建设的必然。对二手房而言，长效机制重要内容便是监管系统和参考价，这是二手房调控的基础设施和平台。

李宇嘉认为，在房价过快上涨，市场本身过热，出现调节失灵的情况下，必须要以政府有为之手，给市场提供合理的价格信号，代替不合理、非理性价格信号，以参考价推动二手房市场去杠杆，降低资金对房价的拉动作用，从而控制二手房价格，引导新房价格。

产业观察

一个平稳健康的市场

更符合各方的长远利益

尽管业内人士对楼市的观望情绪，已经一定程度上地从需求侧开始影响到楼市的交易，而且购买者“退订”“退贷”的消极情绪从二手房市场快速传导到了一手房市场。但是，对于所有已经为今年的“金九银十”足足备战了半年的开发商来说，下半年最重要的这一个旺季对于公司冲刺“完成年度销售业绩目标”至关重要。

因此，多位开发商营销部门负责人均表示，在多重因素叠加影响下，今年的“金九银十”预料将成色不足，虽然个别此前已经将价格抬得较高的网红项目可能会出现“惜售”的情绪，但这并不影响他们公司在9月和10月推新的计划。在他们看来，不管外部环境如何变化，市场的首套和二套改善型刚需购房者群体依然存在，这是楼市可持续发展的动力。尤其去年以来，在疫情倒逼影响下，人们的居住价值理念发生了极大的改变。随着粤港澳大湾区建设的加速以及人们对城市生活品质要求的不断提高，只要开发商能够在供求侧加大对产品服务的提质更新，能够为住房消费提供符合“健康、绿色、安全、智能”等新价值标准的住房产品和服务，就一定还能在这个市场中抓住那些新的机会。

针对广州二手房指导价的舆情反映，当前比较有代表性的声音是，指导价与市场实际交易价格低太多，这是否有悖市场发展的客观规律?不过，也有声音认为，为什么对房价一个月每平方米飙涨几万元，很少有人去质疑不合理，而政府指导价低那么一点，有些人就觉得不合理了呢?退一步来说，如果政府出台的指导价与市场交易价格的最高点看齐，这样价格干预对市场能够起到降温的作用吗?

不管怎样，当前广州对二手房的价格调控只是针对热点区域的96个热点楼盘，对市场交易相对平稳健康的其他区域、板块和楼盘其实并没有任何干预。客观来说，如果局部市场没有出现过热的现象，政府就没有必要动用“有形之手”来加以干预。既然已经出手干预，就必须让政策起到实效。毕竟，一个平稳健康的市场，才更符合政府、社会和广大购房者的利益。否则，开发商“吃了上顿没下顿”，自然会连累上下游50多个关联行业的发展，进而影响到就业和消费。房价的频繁波动，同样会对楼市的正常交易造成影响，交易者稍未把握好节奏，就会遭到无可避免的利益损失。从短期来看，政府的价格干预有可能让成交量和成交价有所回调，但从长远来说，适当的回调却是整个房地产行业和市场行稳致远的关键。